焦点快报!房企退市“催命符”：亏损难逆、化债缓慢、股价崩盘、年报难产、信仰坍塌
2023-06-08 13:08:05 搜狐财经
编者按：房地产圈 “退市潮”正在上演，A股十余家房企“1元面退”逼近，港股多家房企停牌时限将至，蓝光发展和新力控股领衔，房地产正迎来史上最密集的排队退市，一大批昔日风光无限的“千亿房企”们无奈“自救”，开启退市反击战。
面对史上最大规模“退市潮”，搜狐财经从不同维度拆解，直观呈现哪些房企陷入退市危局、原因为何，以及退市后产生的影响。
出品 | 搜狐地产&焦点财经
(资料图)
作者 | 王泽红
编辑 | 吴亚
自蓝光发展、新力控股成2023年A股、港股首家退市房企后，房地产行业正迎来史上最大规模“退市潮”。
据搜狐财经统计，截至6月7日，*ST中天（000540.SZ）、*ST嘉凯（000918.SZ）、ST美置（000667.SZ）、ST泰禾（000732.SZ）、ST粤泰（600393.SH）、ST阳光城（000671.SZ）、*ST宋都（600077.SH）已经锁定面值退市。
金科股份和荣盛发展股价也处在1.5元以下，逼近1元。目前，两家公司均计划通过发行股份的方式，并购母公司优质资产注入上市公司，以此来护盘。
港股至少有超过10家房企，停牌超过14个月，包括恒大、世茂、奥园、花样年和当代置业等，走到了复牌与退市的分岔路口。
房企退市潮起：A股、港股各有十余家逼近
从目前来看，退市逼近、迫在眉睫的的上市房企主要集中在A股。我国A股市场现有财务类、市场交易类、规范类、重大违法类4类强制退市指标。
交易类退市条款，一旦触及就退市，没有*ST的风险警示阶段，没有浮动的余地。这其中就包含了“面值退市”，即连续 20 个交易日收盘价均低于 1 元；以及“市值退市”，即连续 20 个交易日，每日股票收盘总市值均低于3 亿元。
财务类退市，主要包括净利润为负且营业收入低于1亿元，净资产为负值，财报被出具无法表示意见或否定意见的审计报告，以及行政处罚决定书认定财务造假四个指标，一旦触及任意一条，就实施风险警示，即戴*ST帽，如果连续两年触发，就得退市。
这两类退市也是A股房企二十年以来，主要触及的退市条款所在。
据中银证券统计，自2001年以来，房地产行业共有10股票退市，分别为 2003 年的ST 中侨、2009 年的新湖创业（后重组为新湖中宝）、2015 年的招商地产（后重组为招商蛇口）、2018 年中弘退、2019年退市大控、2020年退市华业，以及2022年退市中房、新光退、绿景退和退市海创。
当中，除了新湖和招商地产之外，其余退市原因为 “净利润连续为负且营收连续低于 1 亿 元”、“无法出具或出具否定的审计意见”等财务类退市指标触发，或“连续 20 个交易日收盘价均低于股票面值”的交易类退市指标触发。
而且，10家退市房企中，中房置业、绿景控股、新光圆成和海航创新4家于去年退市，也是20多年以来，A股房企退市规模较大的一年。
但进入2023年后，退市房企数量和规模更甚去年，将迎来房地产发展史上最大规模退市潮，
截至6月7日，8家锁定面值退市的A股房企中，*ST中天、*ST嘉凯、ST美置、ST泰禾已经连续 20 个交易日股价低于1元，触及“面值退市”条件，处于停牌状态；ST粤泰已经连续19个交易日低于1元，ST阳光城连续18日，*ST宋都则是连续16日，也很快迎来停牌、被终止上市的局面。
6月6日，A股地产股逆势走强，金科股份涨停，每股股价为1.07元，重回1元上方，暂时脱离了“1元面值”退市风险。
此外，港股上市房企中，也有十余家房企，面临退市风险。今年4月，港股房企新力控股被香港联交所取消上市资格，自2021年9月20日起停牌超过18个月的新力，最终没能复牌走向退市。
继去年龙光成功复牌后，今年佳兆业、景瑞控股和融创中国等出险房企，达成此前的复牌条件，已经正式复牌，摆脱因停牌产生的退市风险。
地产下行成导火索：业绩恶化、债务承压是根源
中银证券研报指出，这一轮房企退市风波出现的原因，一方面是由于受到 2021 年下半年以来行业下行期的影响，销售持续低迷，部分房企资金链明显紧张。另一方面是由于房企公开债务违约以及市场没有看到有效的解决方案。
2018 年房地产行业融资开始全面收紧，2020 年“三道红线”和房贷集中管理制度提出后，过去的“高杠杆”、“高周转”的隐患开始显现，房企面临的融资困难问题凸显，部分房企资金链紧绷，扩张步伐明显放缓。
尤其是2021年下半年以来，房地产市场的下行，使得房企经营及融资现金流快速恶化，多家房企爆发债务危机，据搜狐财经不完全统计，从2020年1月至2023年5月，债务违约房企有 44 家，其中 2021年有10家，2022年有31家。
部分房企资金链紧张叠加债务违约后躺平的行为，使得市场对房企交付、还款信心进一步减弱，围绕房企的信用链条遭受极大挑战，让市场对于部分房企的安全性和成长性均产生了强烈的担忧。
这些影响致使房企的估值降低，再叠加地产下行背景下，房企业绩普遍承压，部分房企处于大额亏损的情况，投资者对地产股的信心也进一步受挫，再度使股价承压，尤其是出险房企，超10家A股房企“1元退市”压顶。
虽然A股和港股的退市制度不同，港股上市房企没有来自“面值退市”的压力，但却面临因为年报“难产”，导致停牌时间太长带来的退市压力。按照港交所相关规定，如果停牌18个月仍不能复盘，将面临摘牌风险。
据搜狐财经不完全统计，截至6月7日，仍有20余家港股处于停牌当中，包括中国恒大、旭辉控股、力高集团、当代置业、三盛控股、祥生控股、中国奥园、阳光100、花样年和世茂集团等主流房企。
当中，包含今年因无法3月31日或之前刊发2022年年度业绩，从而停牌的房企，例如佳源国际控股、上置集团、汇景控股、上坤地产、大发地产等。
20余家港股停牌房企中，至少超过10家停牌已超14个月，包括恒大、世茂、奥园、花样年和当代置业等，已经走到了复牌与退市的分岔路口。它们需要在未来4个月内披露所有逾期的审计报告。否则，上市资格可能会像新力控股一样被取消。
年报“难产”致停牌背后，是大多数房企部门关键团队人员辞任、核数师空缺或来不及审计年报，如大发地产是因为安永会计师事务所辞任，无法如约发布年报；祥生控股是多个部门（包括财务部及运营管理部）的关键团队人员近期辞任，导致人力不足，审计工作难以推进。
除此之外，还有一部分因素是，受市场下行和多家房企流动性风险爆发影响，审计师普遍在审计程序执行、会计估计上采取更加审慎态度，导致审计工作量和流程更加复杂，审计工作完成时间被迫推迟。
有业内人士指出，一个企业从资金链吃紧到最后债务违约都会经历一段时间，这个过程可能出现上市公司隐藏部分负债粉饰财务报表的现象，相关审计机构在审计过程中严加对待，导致报表难产。
当然，也有客观因素存在，由于房地产企业存在跨地经营，核数师需要往返多地进行资产盘点，之前因疫情原因，这些企业按期完成审计工作的难度加大。此外，一些房企更换了新的核数师，意味着需要对企业业务进行重新梳理，资产盘点工作便可能推迟。
但究其根源，还是业绩表现趋弱，部分房企面临流动性困难，经营情况或将恶化，致使其无法按时披露财报，再加之大多数出险房企债务重组推进不太顺利，甚至出现被债权人申请清盘的现象出现。
一个月前的5月2日，佳源国际已经香港高等法院颁令清盘，收到清盘令的原因是一笔1450万美元债务出现逾期，香港法院要求佳源国际解散，出售资产以偿还逾期债务，这也使佳源国际成为2023年内地第一家被强制清盘的在港上市房企。
但近期有消息称，佳源国际已向香港法院就清盘令提出上诉，具体日期是5月31日提出上诉。
中指研究院企业研究总监刘水分析道，对出险房企来说，退市对公司具有负面影响，会导致融资渠道受限，增加资金链紧张的风险，影响公司投资活动；公司价值的估值降低，股东利益受到损害，影响投资人信心；公司的声誉受损，从而拖累品牌和产品的美誉度、忠诚度，对项目销售产生不利影响。
“同理，港股多家房企停牌或面临清盘呈请，也将对债务重组、销售和再融资产生不利影响。”他补充道。
但从另一个角度而言，从2021年下半年开始，房地产市场进入深度调整阶段，高杠杆企业风险不断暴露，行业进入加速优胜劣汰阶段。退市是上市房企经营恶化的结果，也是维持和提高上市公司质量、清除"垃圾股"的必要方式，更是房地产行业加速。
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